프로빈스타운 인(Provincetown Inn)의 가능성 분석

Mar 16, 2024

폴 벤슨 2023년 8월 30일

PROVINCETOWN — 102개의 객실을 갖춘 Provincetown Inn과 125개의 주차 공간, 6개의 회의실, 순례자의 모자 모양의 수영장을 포함하는 1 Commercial St.의 6에이커 부지는 확실히 독특합니다. David W. Dunlap의 Building Provincetown에 따르면 이 부지의 첫 번째 호텔은 1925년에 지어졌으며, 1957년에 소유주인 Chester Peck Jr.는 거대한 화강암 블록을 사용하여 해안가 부지의 크기를 3배로 늘리고 갯벌에 4에이커 규모의 반도를 건설했습니다. .

해당 부동산은 현재 매물로 나와 있으며 상장 대리인인 John Ciluzzi는 이 부동산이 "동등한 부동산이 아니다"라고 설명했습니다.

Ciluzzi는 “기존 해안가 부지를 계속 유지하거나 개발을 통해 새로운 것을 시작할 수 있는 특별한 기회입니다.”라고 말했습니다. "이 사이트에 투자하는 데 관심이 있는 사람이라면 누구나 다양한 옵션을 이용할 수 있습니다."

Ciluzzi는 확장된 회의 사업, 주거용 프로젝트, 심지어 직원 주택까지 가능하며 이미 지역, 국가 투자자로부터 문의를 받고 있다고 말했습니다.

Ciluzzi는 해당 부지에 얼마나 많은 주거 단위가 허용될 것인지 추정하는 것을 거부했습니다.

“구매자들이 사이트에서 무엇을 할 수 있고 무엇을 할 수 없는지를 결정하게 될 것입니다.”라고 그는 말했습니다. "우리의 임무는 시장에 기회를 제공하는 것입니다."

도시 계획 담당자 Thaddeus Soulé는 재개발 가능성에 대해 “요인이 너무 많기 때문에 가설을 세우지 않으려고 노력합니다.”라고 말했습니다. “시간과 돈, 변호사가 충분하다면 거의 모든 것이 가능합니다.”

Soulé는 해당 현장의 가장 큰 제한 요소는 환경적이라고 말했습니다. 이 지역은 가득 찬 영연방 간석지에 위치하며 FEMA의 범람원에 있습니다.

거의 전체 재산이 역사적 평균 최고 수위선 아래에 있습니다. 이는 주정부가 91장이라고도 알려진 대중 공공 수변법(Mass. Public Waterfront Act)에 따라 토지에 대한 소유권을 가지고 있음을 의미합니다.

Soulé는 주 환경 보호부에서 Chapter 91 라이센스를 발급한다고 말했습니다. 새로운 구조나 기존 구조의 사용 변경을 위해서는 주정부의 91장 승인이 필요합니다.

프로빈스타운 인(Provincetown Inn)은 또한 기본 홍수 고도가 해발 9피트인 FEMA AE-9 홍수 구역에 위치하고 있습니다. 호텔의 서쪽 가장자리는 VE-14 "속도" 구역에 위치해 있으며, 이는 해발 14피트의 기본 홍수 고도와 함께 강력한 파도 에너지의 잠재력으로 인해 이러한 이름이 붙여졌습니다.

프로빈스타운의 조수는 10피트이며, 일반적인 만조선은 해발 약 5피트입니다. AE-9 구역에서 재건축된 건물의 바닥 높이는 해발 9피트여야 하며, 이는 이곳의 가장 높은 정상 조수보다 불과 4피트 더 높습니다.

그러나 VE-14 구역에서는 상황이 다릅니다. 이 구역에서 재건축된 건물의 가장 낮은 구조 요소는 파도 에너지를 고려하여 해발 16피트여야 하며, 이는 정상적인 만조선보다 11피트 높습니다.

Soulé는 "건물의 일부가 V-zone에 있으면 V-zone은 건물 전체에 적용됩니다."라고 말했습니다.

결과적으로, 건물이 기존 공간에 실질적으로 재건축된 경우(즉, 프로젝트 비용이 건물의 현재 평가 가치의 50% 이상임을 의미함), 이는 주 건축법의 이러한 조항을 촉발할 것이며 말뚝 위로 올려야 할 것입니다.

1 Commercial St.의 전체 자산은 현재 1,390만 달러로 평가되었으며, 건물은 그 금액 중 670만 달러를 차지합니다. 이는 구매자가 건물을 높이지 않고도 개조 공사에 잠재적으로 300만 달러 이상을 지출할 수 있음을 의미합니다.

개발자는 완전히 AE-9 구역 내에 있고 속도 구역을 건드리지 않는 새로운 프로젝트를 제안할 수도 있으며, 이 경우 AE 규칙만 적용된다고 Soulé는 말했습니다.

주거용 프로젝트의 경우 기존 호텔 객실을 주거용 객실과 동일시하는 명확한 공식이 없다고 Soulé는 말했습니다.

그는 주거 단위에 부지 크기를 연결하는 밀도 일정이 있지만 이는 자격이 아닌 지침이며 다른 제한 요소의 적용을 받는다고 설명했습니다. 밀도 일정에 따르면 64,000평방피트 부지에는 26가구가 포함될 수 있습니다. 그 외에도 4,500평방피트가 증가할 때마다 유닛이 하나 더 추가됩니다.